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              1. 土地一級開發(fā)主體的權(quán)責分配----摘自《土地一級開發(fā)實務(wù)指南》

                點擊數(shù):10422 時間:2014-08-28

                 

                  土地一級開發(fā)主體,是在土地一級開發(fā)前期確定的全面負責土地一級開發(fā)事物的第一責任人。它不但要負責土地一級開發(fā)的具體實施,還應(yīng)對土地開發(fā)完成后的后續(xù)工作給予輔助性幫助。其具體權(quán)責如下:

                  1、土地一級開發(fā)資金籌措

                  (1)按照北京、上海等地的實施經(jīng)驗,重大項目用地或純公益性項目用地,主要由政府土地管理部門或其派出機構(gòu)土地儲備中心擔任開發(fā)主體的,由土地儲備機構(gòu)負責籌措開發(fā)資金。其籌資方式主要有:①政府投資;②土地儲備機構(gòu)直接與金融機構(gòu)簽訂借款協(xié)議。

                 ?。?)通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)擔任開發(fā)主體的,由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金,其籌資的主要方式有:①開發(fā)企業(yè)直接融資,土地儲備機構(gòu)擔任擔保;②土地開發(fā)主體完全融資及承擔責任;③開發(fā)企業(yè)專門成立項目公司,負責一級開發(fā),由項目公司進行融資,開發(fā)企業(yè)擔任擔保。另外,還應(yīng)該注意的是:開發(fā)企業(yè)的中標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤;其中,利潤率不應(yīng)高于預(yù)計成本的8%。

                  2、土地一級開發(fā)手續(xù)辦理

                  確定開發(fā)主體后,土地一級開發(fā)主體應(yīng)向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見,向市國土部門辦理用地手續(xù),向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù),涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的,也應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。

                  3、土地一級開發(fā)土地征用

                  (1)如在開發(fā)過程中涉及征收集體土地或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,土地一級開發(fā)主體應(yīng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。

                  (2)如在開發(fā)過程中涉及行政企事業(yè)等單位使用的國有土地的,土地一級開發(fā)主體應(yīng)與原用地單位簽訂補償協(xié)議。

                  4、土地一級開發(fā)房屋拆遷

                  如在開發(fā)過程中涉及房屋拆遷的,由土地一級開發(fā)主體負責辦理有關(guān)拆遷手續(xù),并組織實施拆遷。

                  5、土地一級開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

                 ?。?)土地一級開發(fā)過程中需進行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的,由土地一級開發(fā)主體負責辦理相關(guān)手續(xù),并組織實施建設(shè)。

                 ?。?)土地一級開發(fā)主體在組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定通過招標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。

                  6、土地一級開發(fā)驗收評估

                  土地一級開發(fā)完成后,由土地一級開發(fā)單位向政府土地管理部門提出驗收申請,由政府土地主管部門組織相關(guān)部門對土地一級開發(fā)工作進行驗收。

                  7、土地一級開發(fā)成本核算

                 ?。?)土地一級開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的土地,由政府與受讓人簽訂土地出讓合同,同時由土地一級開發(fā)主體與受讓人簽訂土地一級開發(fā)補償合同,收回土地儲備開發(fā)成本。

                 ?。?)土地一級開發(fā)完成后依法以劃撥方式供應(yīng)的土地,土地一級開發(fā)成本由土地使用權(quán)人承擔。

                 ?。?)土地一級開發(fā)成本包括:

                 ?、?征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費;

                 ?、?收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用;

                  ③ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用;

                 ?、?招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用;

                 ?、?貸款利息;

                 ?、?土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用,不可預(yù)見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其他支出。

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